英国史上最严按揭新规实施,出租房投资者如何应对？

Original 2017-10-06 梅雪梦 英国房产周刊

英国央行(Bank of England)最新的出租房贷款政策于10月1日施行，要求贷款机构对拥有四套及以上出租房产的房东进行更严苛的贷款评估。随着新政策生效，申请买房出租(Buy to Let)抵押贷款将成房东们棘手的问题。

届时，房东申请购房出租抵押贷款需要详尽提供每一套房产的信息，哪怕只是为其中一套申请贷款。这些新规则适用于英国央行界定的拥有四套及以上出租房产，且有抵押贷款的房东们。

在过去几周，贷款机构已经开始确认将如何应对这些“投资房东”，大部分机构要求申请贷款的房东们提供他们持有的每套房产的详尽信息。

为帮房东们做好准备，小编已经对政策变动的部分做了总结汇编，并对政策进行解读。

新政策具体是什么？

新政适用于“资产组合房东们”，即英国央行确定的拥有四套及以上房产，且含抵押贷款的房东。

同时，新规不仅适用于个人名下的房产，也包含有限公司架构下的资产组合。

2017年10月起，拥有多套出租房产的房东，在为名下任一套BtL房产申请贷款时都要向贷款机构提供资产信息。而后贷款机构将根据申请人名下所有房产总值、全部租金收益以及在同一地点拥有房产的密集程度等多重因素进行评估，来判断申请人是否有良好的偿贷能力。

新规执行后，当房东们再次购买出租房产或二次融资时可能会给房东们带来巨大的管理工作量。

此外，在贷款机构适应新规则和新系统之前，可能需更长时间来处理BtL贷款申请。同时这也可能意味着一些房东的贷款申请将无法通过，因为他们总的投资组合中抵押资产净值不足。

为何需要这项新政？

英国央行和政府担心出租房(BtL)市场的风险已经不是一天两天了。上一界政府对多项税收政策进行了调整，以期降低出租房投资的吸引力；英国央行要求贷款的贷款机构对BtL贷款申请适用更严格的规则。

政府和银行有各自的考量：政府更希望多帮助首次购房者，而英国央行则是担心买房出租对更广泛经济造成系统性的金融风险。

房东则普遍认为，对买房出租带来了巨大的经济压力，导致一些房东不得不提高租金以维持较高的收益率。

还有哪些因素影响了出租房投资者？

2016年4月起，对所有出租房交易征收额外3%的印花税。

2017年1月起，英国央行的贷款机构PRA将执行新的可负担能力门槛，拒绝一些不符合标准的投资者。根据新规定，贷款方需要对申请人进行利率为5.5%的“压力测试”，同时租金至少要满足贷款月供的135%。而事实上，一些银行或贷款机构已经要求租金需满足还款的145%。

这被称为“压力测试”，主要考察租金收入、抵押贷款，以及如果利率进一步上升，偿贷能力多大程度受影响。

2017年4月起，出租房按揭利息的免税率受到限制，并于未来4年分步执行。过去，任何拥有出租房产的房东，出租房银行按揭利息部分，可从房租收入的个人所得税中免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也对应高达40%或45%。新的政策将免税率限制在20%。

受此影响，将有数十万计的投资出租房房东的利润出现缩水，甚至在某些情况下会彻底吞噬房东的收益

我是这样的房东该怎么办？

新规执行后，只要不申请新的出租房抵押贷款，不用已有房产申请再抵押贷款的话，就不会受任何影响。

每家贷款机构应对新规则的处理方式也略有不同，这也就意味着向不同的贷款机构申请贷款需要递交不同的材料。

总体来讲，买房出租的房东们应该备好如下材料：

贷款机构需要的材料可能多于或少于这些。多数购房出租抵押贷款都是通过中介办理完成的，也就是说中介要处理向贷款机构系统键入大量繁杂信息的工作，他们无法同时处理这么多资料，所以可能会有延迟。

Mortgages for Business的抵押贷款经纪人Chris Longhurst表示，这一阶段务必确保申请表格准确且完整，所有信息都将被详尽进行分析。初期资料越详尽准确结果可能越好，但也要做好可能有些延迟到的心理准备。另外，经验丰富的经纪人的服务将更受欢迎。